都更重建3方式 你家適合哪一種? 都更的主要利益,來自於重建後容積的增加及售屋的利潤 「都市更新」的重建工程,可分為自建、委建、合建等三種方式;位在商業區的老房子,由於容積率高,投資報酬率也高,建商對於合建的合作模式,大多會相當積極。但是對於位在住三區的舊公寓來說,房子的現況大多高於現行法定容積率,除非是位居精華地段的土地,否則建商獲利空間不大,投入合建的?帛琉N願也相對不高。 1. 建商合建 免費老宅換新屋 (為了避免財務糾紛,不但必須慎選有信譽的建商,也應交付第三方信託,才能保障建商與所有權人。) 不需資金及融資 對於多數手邊現金不足的地主來說,合建最大的好處,便是一開始並不需要承擔資金的壓力,由地主提供土地,而建商則負起融資之責,以地主的?酒店經紀g地來抵押貸款蓋房子。為了避免財務糾紛,不但必須慎選有信譽的建商,也應交付第三方信託,才能保障建商與所有權人。 以合建方式進行的都更案,地主與建商會協調一個比例,來分配最後蓋好的面積,比例通常為地主五到七成,建商三到五成,也因此地主很可能在改建後,分配到更狹小的居住空間,不過一旦簽定了合建合約,地主只能?澎湖民宿彌o合約明載的坪數,是無法事後反悔的。 輕鬆都更的好選擇 由於建商大多具備豐富的整合經驗及能力,在都更的過程中。建商會負責所有的法規及行政流程,並協調整合所有權人的意見,對於有意參與都更,卻沒有時間和專業背景處理行政流程的住戶來說,是最便利的選擇。 2.住戶委建換回坪數大 都更的法令多如牛毛,專業門檻高,因此有意 賣房子參與都更,又不願和建商合建的住戶,往往會透過建築經理公司或專業都更公司,協助辦理都更的程序。 專業的都更公司,可以召開規劃說明會、處理法令問題、跑行政流程、協助遴選營造廠商等,而建築經理公司則可提供信託保障、融資貸款、協助權利變換計算比例等服務。不過在過程中,仍需靠住戶自己整合,可能會耗費住戶較多的心力。 中柱工程周副董解釋,住戶若選擇?借貸e建,必須自付營造費用,但換回的坪數較大,適合可以負擔工程費用,需要較大空間,或有意出售的所有權人。 政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積,則全部歸為住戶所有 而政府提供容積獎勵所增加的樓地板面積,則全部歸為住戶所有,住戶除了將委託出售後的利潤,支付部份營建的費用,還可以享房屋、地價稅兩年減半優惠。 房市達人田大權提醒民眾,委建若經過權利變換的 帛琉程序,會由三家鑑價公司估算更新前後的價值,為了自己的權益,住戶應該要多瞭解鑑價公司估價的原則與金額項目。 3.自地自建利潤高但難度大(住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為,都市更新的專業門檻很高,沒有專業背景或口袋不夠深的小市民,通常無法負擔。) 台北市府喊出「有錢自己賺」的口號,不但鼓勵住戶自組更新會,為了提高都更的誘因,更補助都更前期的整合及規劃費用,最高可達520萬元。不過 票貼住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為,都市更新的專業門檻很高,行政流程又繁瑣,沒有專業背景的民眾要自辦都更,往往會花費更長的時間。 而鑑價公司的服務費、營造的工程款,或是重建期間臨時住所的租金,每一筆費用都要由住戶先自行支付,光是營造的工程款就上億,口袋不夠深的小市民,通常無法負擔。 因此,資金充沛的銀行,就成了自辦都更者的最佳夥伴。曾是921危樓的「尚華仁愛大樓」,經歷10年煎熬後,終於靠著?房地產臚@銀行的金援,在去年順利動工自建,而且讓原本每坪50萬的同區最低行情,站上每坪100萬的身價,不但點燃了市民自建的信心,也引爆了銀行業加入都更市場的戰火。 第一銀行以提供信用、信託管理及建經等協助,促成了「尚華仁愛大樓」的重生,包含華南銀行、合作金庫、土地銀行、台北富邦銀行、元大銀行等,也都相繼投入都更市場。華南銀行與長安東路二段的「世和大樓」,透過容積獎勵,原樓地板面積從1728坪 ,增加到2219坪 ,原本每坪不到3 褐藻醣膠0萬,更新後每坪上看70萬元,光是容積獎勵,就創造了大約3.44億元的價值。 都更實務第一步:尋找優質協力廠商 周副董建議,找對的人做事才是最重要的,為了加速都更的進行,好的協力單位會願意回饋利潤給原住戶,尋找協力廠商時,除了要瞭解廠商過往的背景和實績,更重要的是要懂得為雙方設想,創造雙贏的局面!好宅王 文/胡嘉玲 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! seo  .
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